AV解说 香港楼市“撤辣”半年：楼价跌回八年前，内地买家较岑岭期减少近七成
界面新闻记者 | 王妤涵 AV解说
在本年2月末香港特区政府通告消释长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力适度举措）后，香港楼市一度重回火热。市集往返彰着转旺，策略后果一度“好于预期”，楼市呈现出顷然的闹热气象。
但跟着时候的推移，市集的瞻仰迟缓冷却。如今，距离策略颁布已有半年，在多半购买力被消化后，香港楼市又重归冷清。
据香港地皮注册处数据，8月香港举座物业（包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位过火他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下落约10.1%，创近半年来的新低。
楼价方面也已下落至2016年9月底时的水平，华夏城市最先指数CCL（华夏地产按周统计的楼价指数，用来响应楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数自2024年以来累计下落5.79%，较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下落了3.03%。
关于香港楼市的近况，好意思联集团主席黄建业指出，“现时市民对经济长进缺少信心，对入市感到游荡。楼市基自己分天然好转，但未能眩惑更多买家入市，令物业交投未能一直看护撤辣初期的高水平，致使回落至‘撤辣’后新低”。
楼市呈现“量升价跌”趋势
回顾2024年开年于今香港楼市的透露，举座呈现“量升价跌”的趋势。
苏畅麻豆据好意思联物业有计划中心概述地皮注册处贵寓泄露，住宅方面，不包括一手公营房屋在内，1-8月香港一手私楼及二手住宅注册量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗培育约7.8%，并为举座物业注册量创三年同期新高的能源来源。
但楼价却在捏续下落，据香港差估署统计，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创本年最大跌幅，已连跌三个月，累跌4.13%，本年1-7月的楼价跌4.7%，指数已复返8年前低位。
就具体楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香港面积计量单元，一宽泛呎约即是0.09宽泛米），较2021年高位下落约33.8%；沙田第一城及好意思孚新邨则诀别录约31.6%及约31%的跌幅；康怡花圃也下落了约30.2%。
十大屋苑中，已有3个屋苑平均呎价跌穿万港元水平，其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之中最低，8月份最新报约8224港元；至于好意思孚新邨及映湾园则诀别录约9793港元及约9863港元。
“楼价指数捏续下落，复返八年前水平，加上经济不景气，早前更传出银行追收还款，及拖慢按揭审批，天然政府与银行代理协助中小企，以及为按揭审批时限作出愉快，但对加速物业成交作用不大”，华夏地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出。
另外，陪同楼市成交的迟缓回落，香港地产界的中介从业东谈主数也在捏续减少。
据香港地产代理监管局数据泄露，放弃8月底捏牌代理录38723东谈主，按月再减少57东谈主，贯串4个月下落，东谈主数续创近6年半的新低。
内地买家较岑岭期大幅减少近七成
此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大额“辣税”，眩惑了多半内地客赴港看房。如今跟着香港楼价的下落，去香港买房的内地东谈主也越来越少。
据华夏地产数据泄露，在2月份通告“撤辣”以后，响应内地客入市情况的“平庸话拼音买家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，波及金额杰出272亿元，创下了自1995年有记录以来的历史新高。
不外，自5月份以来该登记数字已贯串下落3个月，7月最新录得723宗，较6月的758宗减少，额近5%，创5个月新低，较4月的最岑岭更是下落了近七成，成交金额已跌至不及80亿元，但仍属于积年高位水平。
内地买家登记数量走势图图片来源：华夏地产
但值得关注的是，近日陪同香港楼市热度的下降，确立商之间也打起了价钱战，多个新盘都推出了廉价促销行径，价钱上风也眩惑了部老实地买家开始购房。
比如，大鸿辉集团旗下的西营盘尚逸，首批单元呎价不及2万元，创同区一手新盘8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖行径。
据华夏地产统计，该盘在7月录得的81宗买卖登记中，有杰出一半的买家姓名为内地买家，是内地买家当月购入最多的楼盘。其次是屯门的NOVO LAND，录得的38宗成交中，内地买家占比也达到了18%。
“内地买家和香港买家的心态是通常的，所谓‘宁买当头起，莫买当头跌’，以为晚些买会更低廉，担忧于此是以不开始。比及后续市集转好，又嗅觉到‘迟买更贵’的时候，他们天然也会再次入市”，陈永杰示意。
“专才”规画带动房钱上涨
在香港楼价出现下滑的另一边，住宅房钱却呈现出稳步上扬的趋势。
在仲量联行9月最新发布的《香港住宅销售市集综述》指出，香港私东谈主住宅房钱指数距离2019年的历史高位仅收支3%。
尤其是小户型的单元，即A类及B类（面积在431-752宽泛呎）单元，房钱升幅最为显赫，房钱指数诀别录得6.9%及7.3%的按年增幅。
“面积较小的单元房钱升幅更为显赫，主若是受选拔相近交易区居住的非腹地学生及专科东谈主士所激动。而C类单元（面积在753-1075宽泛呎）的需求增多主要来自于‘转买为租’的趋势”，仲量联行有计划部资深董事钟楚如指出。
华夏城市房钱指数走势图图片来源：华夏地产
香港楼价预期的进一步下落，再加上高按揭供款所形成的财务使命，让租房成为当下楼市更有眩惑力的选拔。
仲量联行方面分析以为，近期激动租出市集增长的主要身分似乎是新家庭数量的增多，以及佃户对自住业主的比例上涨。
连年来，香港的“专才”规画为香港引进了多半东谈主才的同期，也为香港楼市带来了不少新增需求。据政府数字，2023年至本年上半年，经各项东谈主才入境规画到港的东谈主才及受养东谈主数合共已冲破25万东谈主。
而在仲量联行最近一项斟酌“携子女来港糊口的东谈主才规画家庭的具体情况”探问终泄露，有86%的非腹地东谈主才受访者正在租住单元，这比例显赫高于举座东谈主口的比例。
另外，在放弃2024年6月的一年时候内，香港家庭居民平均东谈主数由2.7东谈主减少至2.6东谈主，且家庭居民数量按年增多1.5%即增多了39800户，达到了276万户。
“这一趋势泄露对住宅租出物业的捏续需求将连续激动房钱增长”，仲量联行方式策略及照拂人部资深董事李远峰示意。
此外，港府进一步激动眩惑东谈主才的策略，如扩大“高端东谈主才通行证规画”的适用规模，预期也将进一步复旧此趋势增长。因此，中微型住宅单元的房钱和答复率在短期内瞻望将捏续上涨。
减息或让香港楼价“止跌回升”
关于当下香港楼价的下落态势，行业开阔期许9月在好意思国减息后市蚁集有所好转。
“如果好意思国如期落实减息，香港银行天然有时即时随从，但场所十分明确，并且顺服减息可为五行八作带来刺激，对楼市致使经济均会带来裨益”，陈永杰示意。
在此前好意思联物业的分析中也指出，以好意思国加息前后为界线，分析香港十大楼市迫切计划，发现存多达7个计划都出现了显赫好转，仅3个未见改善。而在好转的计划中，月入杰出10万港元的家庭数量、香港如期进款数字及内地买家比率王人创出历史新高。
这响应出当下香港楼市基调确乎较加息前愈加自如和健康，具有止跌回升的条目。
摩根士丹利有计划示意，好意思联储9月减息后香港楼市将特地受益，香港的住宅价钱将在2025年还原5%，且比较于零卖和写字楼市集，住宅市集更容易班师管惠于此。
不外，也有市集声息示意，好意思国加息周期来得快且急，香港经济的复苏有时能追得上，减息的后果开释需要时候，再加受骗今香港市集情谊的开阔悲不雅，能够后果不会特殊快的透泄露来。
好意思联物业瞻望，由于加息影响过于长远，并且减息来得太迟，减息前楼价料仍会向下调遣；即使好意思国减息，香港亦有时及时随从，瞻望楼价未会及时急弹，而成交亦难以还原到三月时的水平，因此调遣全年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水平。
成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预测至1.6万宗，但同比仍升杰出五成；全年二手成交量预测亦下调至4万宗AV解说，同比仍升12%。即使调低成交预测，不管一手或二手成交王人同比回升，并创下近3年来的新高，可见香港楼市已隔离最坏的时候。
